学生住宿问题正成为全球教育城市竞争力的试金石。“当学生人数增长超过住宿供应增幅，住房压力不仅会损害留学生的体验，也将削弱城市整体教育吸引力与竞争力”
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编辑｜苏琦
随着暑期租房季到来，困扰中国香港特区高等教育发展多年的“宿舍荒”及外地学生与本地人竞争带来的租金上涨问题，有望因香港特区政府酝酿中的一系列新政策得到缓解。
6月20日，香港特区政府发展局联同教育局宣布，将在规划、地政及建筑图则审批方面拆墙松绑，鼓励市场以多重方式将酒店及商厦改装为学生宿舍。估计今年7月正式推出计划，预计部分学生宿舍最快于2026至2027学年投入使用。
此次相关政策推出背后，是随着“留学香港”等促进高等教育发展的政策落地实施，非本地学生人数近年来不断上升，中国香港特区大学生宿舍“僧多粥少”严峻性日益显现。
展开剩余82%2023至2024学年，据房地产顾问戴德梁行2024年底发布的报告数字显示，当地八所受资助类非本地生的床位欠缺4.7万个，即使政府补贴大学增建宿舍，相关缺口仍会进一步扩大至5.5万个；另一项相关估算则显示，2024至2025学年当地仅有约4.4万个学生宿舍单位，但本科生和研究生却达19.2万人。
中国香港特区的“宿舍荒”并非孤例。随着高等教育产业化加速发展，宿舍不足正在成为热门留学国家和地区的显性问题。据总部位于马来西亚吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团向《财经》提供的相关数据显示，美国这一问题主要集中于纽约与加州；在英国、加拿大与澳大利亚，则已成为全国性议题。以墨尔本与悉尼为例，每15名学生仅有一个宿位。此外，多伦多与温哥华是4比1，伦敦与伯明翰约为3比1，纽约为4比1，加州亦达2.6比1。
这些国家和地区对此的解决方案之一，是由机构投资者或基金入场，通过投资学生公寓获得长期回报。香港美亚置业集团创始人兼董事长梁健立则对《财经》解析称，“因学生公寓租金相对比较稳定及入住率偏高，很多建筑开发商更会特定为学校而建造这一类学生公寓租给大学共同管理。学校可提供宿位给学生，建筑商可在完工后回收投资，投资者亦可通过包租得到固定收益。实为一项多赢的投资项目，所以在英美甚为流行。”
为缓解“宿舍荒”，中国香港的高校宿舍分配此前其实也发展出了一套较复杂的体系。以岭南大学为例，其内容包括多个方面：由教资会资助的学士学位课程的本地或非本地学生，大学鼓励他们于首年住宿。大学亦分别为教资会资助的本科生提供两年及高年级生提供一年的住宿安排；其后，同学可根据自己的需要，通过宿分制度申请继续住宿。依照宿位供求，最多可分别住四年及两年。
在此基础上，当地部分大学为自资课程的学生预留宿舍名额，依照名额情况安排宿位；此外，交流生及博士生亦会获得宿位分配，哲学硕士课程学生及修课式研究生则往往不获宿位分配。
整体而言，在中国香港特区的八所受资助类大学当中，宿舍的申请较为激烈。本地及外地学生的申请成功率，长期以来只有四成至八成。外地学生由于初到香港，则有较大几率遭遇“黑中介”“黑房东”等问题，还可能推高大学周边房屋租金，影响当地居民生活。
宿舍不足因此被认为已是困扰中国香港特区高等教育发展的一个核心瓶颈。按照香港特区政府近年来的高等教育发展规划，八所受资助类大学的非本地生数量可由20%上升至40%。但本学年的实际占比数字则仅为23%。额度未用尽的重要原因之一，即宿舍欠缺。
以目前解决学生住宿问题相对较好的香港中文大学为例，该校目前提供近万个本科生及研究生宿位。尽管如此，按照该校相关人士透露，其需求缺口仍达五位数。今年中大招收非本地生占比为17%。
“香港寸土寸金，除了中文大学得天独厚的地理优势，其他大学的校区都不大，宿舍紧张是普遍的情况。不仅如此，很多大学的宿舍并不在大学里面，要坐接驳公车来回往返。海外学生可能适应性比较强，但对于中国内地学生来说并不太适应。”深圳一位研究香港高等教育的行业人士对《财经》解析称。
梁健立则对《财经》指出，“此前香港除了大学的自有宿舍，很少有人投资开设。这一方面是由于香港的房价实在太贵，开设学生宿舍无利可图。目前情况有所变化，一方面因为香港房价下跌，另一方面，‘留学香港’这个品牌也将会吸引大量海外学生到香港读书。因此，这一类房产投资将会在未来更活跃。”
按照中国香港特区现行法例，学生宿舍被归类为住宿机构用途，改装酒店商厦作学生宿舍，需要申请规划许可。在此之前，已曾有部分当地大学和私人公司希望购买酒店为学生提供宿位。
以香港都会大学为例，其于2024年斥资约10亿购入红磡一幢酒店作学生宿舍，主要供非本地学生入住。随着近年来学生宿舍成为市场投资热门，目前当地超过10个私营学生宿舍中部分亦是由酒店改装而成。但受制于相关法例限制，大规模铺开仍有一定困难。
按照发展局及教育局向立法会提交的先导计划详情文件显示，前述新政将包括增加“酒店”用途定义、放宽地积比率和上盖面积，以及豁免总楼面面积。在先导计划下，绝大多数商业地带用地上的酒店或商厦，将无需规划程序即可改装成学生宿舍；改装后出现过剩楼面面积准予保留，可改装成宿舍以增加供应。
相关部门亦会进一步建议特区政府屋宇署允许市场灵活改装，包括将停车场或酒店员工饭堂改装成健身室、自修室、洗衣房等。
此举亦被认为将有望缓解部分三、四星级酒店及相关地区商厦空置率较高的问题。事实上，随着香港写字楼需求持续下降，其乙级商厦目前的空置率为16%、丙级则为11%。而发展局发言人则在回应前述政策是否为解决空置率高企时表示，计划初衷是增加学生宿舍，“计划可让正空置或出租率稍逊的商厦有一个更好用途，如达这个目的，也是好事”。
“住宿配套是非本地学生来港升学的基本需求，也是大学其中一个吸纳人才的关键因素。”香港岭南大学在回应《财经》时指出，“欢迎当局提出完善宿舍配套的建议，措施能为学生提供更多住宿选择，满足不同学生的需求。”
居外IQI集团联合创始人兼首席执行官卡西夫·安萨里
（Kashif Ansari）则对《财经》解析称，学生住宿问题正成为全球教育城市竞争力的试金石。当学生人数增长超过住宿供应增幅、土地及审批机制缺乏灵活性时，住房压力不仅损害留学生的体验，也削弱城市整体教育吸引力与竞争力。
“中国香港推出先导计划是一项具有前瞻性的应对之举，标志着其正在把学生住宿视为战略性基础建设的一部分。如能进一步完善营运指引、纳入新建项目的参与资格，并在‘北部都会区’为未来大学城预留土地规划学生住宿，将有助于香港从短期纾困走向中长期教育产业升级。只要配套完善，香港完全有潜力成为亚洲的‘留学首选之都’。”卡西夫·安萨里也指出。
责编 | 张雨菲
题图 | 焦建 摄
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